O número de investidores brasileiros na bolsa só cresceu nos últimos anos. No entanto, para investidores iniciantes, entender como funciona a emissão de cotas em fundos imobiliários ainda pode parecer muito complicado ou arriscado.
Porém, a realidade pode ser bem diferente se você aprender algumas estratégias simples como o que fazer para analisar essas cotas, como escolher os fundos, entre outros. E é isso que você vai conhecer no artigo de hoje.
A emissão de cotas em fundos imobiliários é um investimento de renda variável, onde você aplica o seu dinheiro em pequenas porções de grandes empreendimentos. Dessa forma, torna-se sócio do imóvel, sendo passível do recebimento de parte dos aluguéis.
Por este motivo, a modalidade tem atraído cada dia mais adeptos no Brasil. No primeiro trimestre de 2022, o mercado de FIIs teve um aumento de 11,15% no número de investidores, segundo o Boletim de FIIs da B3.
O que é a emissão de cotas em fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são fundos de investimento cuja carteira é composta por ativos desse mesmo mercado. Como fundo de investimento, é um veículo coletivo que conta com uma gestão profissional para fazer escolhas e administrar uma carteira.
Após a emissão de cotas em fundos imobiliários, as cotas são negociadas em bolsa e os investidores os compram para participar dos retornos do fundo. De modo geral, o FII é uma alternativa no mercado financeiro para quem deseja aproveitar o setor imobiliário sem investir diretamente em ativos físicos.
Nesse sentido, as cotas em fundos imobiliários investem em empreendimentos do ramo imobiliário que podem ser:
- Imóveis físicos, como shoppings, galpões de logística, hospitais, universidades, edifícios, entre outros;
- Cotas de investimento em outros Fundos Imobiliários;
- Ativos financeiros relacionados à área, como é o caso dos LCIs, CRIs, entre outros;
- Desenvolvimento dos ativos imobiliários.
Na prática, quem investe em um fundo imobiliário está comprando cotas desse fundo, ou seja: parte do fundo como um todo. Portanto, os cotistas não exercem quaisquer direitos reais sobre o fundo e não assumem responsabilidade legal por ele. Essa responsabilidade é da instituição financeira responsável pela administração e administração do FII.
Como você pode imaginar, as cotas do fundo variam de valor porque são negociadas livremente na bolsa de valores. Mesmo assim, a volatilidade tende a ser menor do que a observada nas ações.
As cotas variam de acordo com a oferta e demanda na Bolsa de Valores. O interesse dos investidores pode aumentar ou diminuir dependendo de diversos fatores, como vagas físicas ou financeiras (pagamento de inquilinos) na instituição, além das decisões dos gestores e do ambiente macroeconômico. Então, vale ressaltar que quando falamos de fundos imobiliários, estamos falando de renda variável.
Como analisar um Fundo Imobiliário em 9 passos
Agora que você já sabe um pouco melhor sobre como funciona a emissão de cotas em fundos imobiliários, chegou o momento de saber como analisar o investimento antes de comprá-lo. E é isso que veremos neste tópico.
Este ponto é fundamental para que você tenha sucesso no seu investimento. Por se tratar de renda variável, é válido lembrar que como qualquer outro ativo, o investimento envolve riscos. Mas analisando corretamente e de forma minuciosa, é possível prever e/ou evitar algumas situações desagradáveis.
Passo 1 – Escolha um Fundo Imobiliário
Como mencionado acima, existem muitos tipos de FII, cada um com suas próprias características, vantagens e desvantagens. Portanto, a escolha do tipo de fundo imobiliário é o primeiro ponto que você deve analisar.
Procure conhecer os diferentes tipos de emissão de cotas em fundos imobiliários para identificar qual ou quais modelos se encaixam melhor com o seu objetivo com o investimento. Essa é uma decisão que deve ser tomada por você.
Passo 2 – Analise quem é o gestor do fundo
O segundo ponto é saber quem é o gestor do fundo. Entender o gestor do fundo e seu histórico é um ponto fundamental, procure colocar o que ele fez e se suas habilidades são elogiadas ou criticadas naquela gestão, ou mesmo na questão de outros investimentos.
Passo 3 – Analise os imóveis que compõem o FII
Cada fundo imobiliário investe em determinados imóveis. Portanto, os investidores devem entender cada um em profundidade, afinal de contas, estará se tornando um sócio daquela propriedade. Para isso, verifique informações como:
- Quais e quantos imóveis estão no Fundo Imobiliário;
- Localização dos mesmos;
- Vacância;
- Valor patrimonial;
- Classificação geral;
- Etc.
Passo 4 – Taxas de administração
Para que você desfrute mais da sua rentabilidade, é importante conhecer as taxas cobradas pela emissão de cotas em fundos imobiliários. Assim você evita de pagar acima do necessário para o seu investimento. Veja algumas das taxas mais comuns:
- Taxa de administração do fundo;
- Taxa de consultoria;
- Taxa de performance;
- Taxa de gestão;
- Taxa da operação;
- Etc.
Nem todo o investimento em fundo imobiliário oferece todas essas taxas! Algumas corretoras de valores oferecem algumas taxas zero, por exemplo, então é bom se informar.
Passo 5 – Dividend Yield
Uma das características mais atrativas dos fundos imobiliários é o dividendo, ou seja, os aluguéis mensais. Dessa forma, é necessário que os investidores analisem de onde vêm os dividendos pagos, se estão alinhados com o mercado e se podem ser sustentados ao longo do tempo.
Passo 6 – Capitalization Rate (Cap Rate)
A taxa de capitalização (Cap Rate) é uma medida do retorno de um ativo em proporção à sua renda. Em suma, neste ponto são verificados quais os possíveis retornos gerados pelos ativos presentes na carteira do fundo. A métrica é calculada dividindo a renda anual pelo valor do imóvel.
Passo 7 – Liquidez
O sétimo passo é avaliar a liquidez do fundo. Porque a liquidez é a facilidade de negociar aquele ativo, o que está diretamente relacionado ao número de acionistas que podem ser comprados e vendidos. Portanto, quanto maior o número de acionistas, maior a liquidez.
Passo 8 – Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
O P/VP é um importante indicador para fundos imobiliários, calculado pela divisão do valor de mercado da emissão de cotas em fundos imobiliários, pelo valor patrimonial das cotas. Por meio dele, queremos saber se o FII está negociando acima ou abaixo de seu valor patrimonial no momento da análise.
Passo 9 – Emissões de cotas em fundos imobiliários
Os fundos imobiliários emitem cotas para aumentar seu patrimônio e comprar mais ativos. Portanto, analisar se essas emissões estão acima ou abaixo do valor patrimonial e do custo da emissão é fundamental para entender se a administração do fundo está atuando para o interesse dos cotistas.
Conclusão
A emissão de cotas em fundos imobiliários serve para ampliar o patrimônio daquele FII, a fim de gerar ainda mais resultados para os investidores. Seguindo cada um destes passos, você estará investindo com mais segurança e assertividade.
Portanto, lembre-se: não faça nada com pressa e realize suas análises minuciosamente. Dessa forma, você poderá realizar um ótimo investimento através dos fundos imobiliários!
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